უძრავი ქონების კვლევა · 12 ივლისი 2026

$180,000 თბილისში — სად ვიყიდოთ ბინა, რომ სწრაფად და ძვირად გაქირავდეს

კვლევა აგებულია ორივე მთავარი პორტალის ცოცხალ მონაცემებზე: myhome.ge და ss.ge. თითოეული დასკვნა გამოთვლილია რეალურ განცხადებებზე, არა სტატიებზე.

171 300გაანალიზებული განცხადება
10 811ინდივიდუალურად შემოწმებული ბინა
40აგენტის მიერ გადამოწმებული
2დამოუკიდებელი წყარო (კროს-ვალიდაცია)
⤓ Excel ფაილის ჩამოტვირთვა — 19 ბინა, ბმულებით და დასაბუთებით

რეკომენდაცია

იყიდე ორი ბინა და არა ერთი. ორი პატარა, უკვე გარემონტებული ბინა იძლევა ~22%-ით მეტ წმინდა შემოსავალს, ვიდრე ერთი დიდი იმავე ფასად — და ვაკანსიის რისკიც ორად იყოფა.

ბინა #1 — ოჯახური, სტაბილური მოიჯარე

სან. ზონა · 3-ოთახიანი · 80–85 მ²

გლდანი-ნაძალადევი · გურამიშვილის გამზ. · სარაჯიშვილის მეტრო
$90 000–95 000 · ქირა $600–680
ამ უჯრაში საქირავებელი განცხადებების მხოლოდ 6% ჯდება 30 დღეზე მეტს — ქალაქში ყველაზე სწრაფი

ბინა #2 — მეტროსთან, დივერსიფიკაცია

მოსკოვის გამზირი · 2-ოთახიანი · 54–57 მ²

ისანი-სამგორი · მეტროსთან
$64 000–70 000 · ქირა $470–510
ღრმა მოიჯარეთა ბაზა, „გაჭედვა" მხოლოდ 8%

ჯამი: ~$165 000 · ქირა ~$1 100/თვე · ბრუტო ~7.4% · წმინდა ~6.0% · ~$15 000 რჩება გადასახადებზე, ავეჯზე და რეზერვზე.

გულახდილად: სწრაფად და მაღალი შემოსავლით გაქირავებადი ზონები თბილისში პერიფერიული, მეტროსთან მდებარე მასობრივი საცხოვრებელი უბნებია — არა ვაკე და ვერა. ეს არის ფასი, რომელსაც იხდი მაღალი yield-ისა და სწრაფი გაქირავებისთვის. მოიჯარე იქ სტაბილურია (ოჯახები დიდხანს რჩებიან), მაგრამ შემოსავალი უფრო დაბალია, ვიდრე ცენტრში.

4 აღმოჩენა, რომელიც ინტუიციას ეწინააღმდეგება

ეს ციფრები 171 ათას განცხადებაზეა დათვლილი — არა მოსაზრებები.

ვაკე და ვერა ორმაგად წამგებიანია

პრესტიჟულ უბნებში yield ყველაზე დაბალია (5.3–6.3%) და გაქირავებაც ყველაზე ნელია: ვაკეში საქირავებელი განცხადებების 32–41% ბაზარზე 30 დღეზე მეტს ჯდება. ვერაში — 42%. ძვირი ბინა უფრო ნელა ქირავდება, არა უფრო სწრაფად.

რაც ძვირია ბინა, მით ნაკლებს შემოგაქვს

$45–70 ათასის ბინა: 8.5% ბრუტო. $120–180 ათასის: 5.6%. შემოსავალი მონოტონურად ეცემა ფასის ზრდასთან ერთად, ვაკანსია კი იზრდება (12% → 20%).

პატარა ბინა უფრო სწრაფად ქირავდება

2-ოთახიანი: განცხადებების 16% ჯდება 30+ დღეს. 4-ოთახიანი: 31%. ქირა კვადრატულ მეტრზე პატარაზე უფრო მაღალია ($9.5 vs $9.4), მოიჯარეთა ბაზა კი ბევრად ღრმა.

ss.ge-ზე „იაფი" თითქმის ყოველთვის კარკასია

ბაზრის ქვემოთ 15 ss.ge განცხადებიდან 13 კარკასი აღმოჩნდა. საიტი ძებნაში მდგომარეობას არ აჩვენებს — ფასის ფასდაკლება ილუზიაა. myhome-ზეც კი „გარემონტებულის" 34% სინამდვილეში კარკასია.

უბნების რუკა: შემოსავალი vs გაქირავების სიჩქარე

„გაჭედვა" = რამდენი პროცენტი აქტიური საქირავებელი განცხადებისა ჯდება ბაზარზე 30 დღეზე მეტს. რაც დაბალია — მით სწრაფად ქირავდება. მწვანე = საუკეთესო ბალანსი, ყვითელი = ძვირი და ნელი.

უბანიოთახი$/მ²საშ. ფასისაშ. ქირაბრუტო„გაჭედვა" 30დღ
მუხიანიგლდანი-ნაძალადევი2$1 479$77 000$4176.9%3%
მოსკოვის გამზირიისანი-სამგორი2$1 582$75 000$4506.8%8%
ვარკეთილიისანი-სამგორი2$1 482$73 000$4176.6%8%
ვაზისუბანიისანი-სამგორი2$1 484$73 000$4176.3%5%
სან. ზონაგლდანი-ნაძალადევი2$1 694$96 000$4936.5%8%
გლდანიგლდანი-ნაძალადევი2$1 559$83 000$4506.4%8%
სან. ზონაგლდანი-ნაძალადევი3$1 506$125 000$5696.1%6%
დიდი დიღომივაკე-საბურთალო3$1 405$103 000$6007.2%24%
დიდი დიღომივაკე-საბურთალო2$1 498$78 000$4506.8%18%
ისანიისანი-სამგორი2$1 667$85 500$5006.6%15%
ბაგებივაკე-საბურთალო2$2 069$130 000$7007.2%26%
სამგორიისანი-სამგორი2$1 489$81 000$4176.8%21%
დიღმის მასივიდიდუბე-ჩუღურეთი2$1 827$95 000$5006.3%16%
ვაზისუბანიისანი-სამგორი3$1 518$110 000$5505.7%7%
ორთაჭალაძველი თბილისი2$1 901$115 000$6006.3%20%
ჩუღურეთიდიდუბე-ჩუღურეთი2$2 019$116 500$5505.8%14%
ვაშლიჯვარივაკე-საბურთალო2$1 698$85 000$4556.8%32%
დიდუბედიდუბე-ჩუღურეთი2$2 000$109 000$5506.0%20%
დიღომი 1-9ვაკე-საბურთალო2$1 588$86 000$5007.4%45%
ნუცუბიძის ფერდობივაკე-საბურთალო2$1 915$105 000$5406.4%28%
საბურთალოვაკე-საბურთალო3$2 100$170 000$8506.1%23%
ჩუღურეთიდიდუბე-ჩუღურეთი3$2 111$165 000$8005.9%22%
საბურთალოვაკე-საბურთალო2$2 248$129 000$6495.9%23%
ვაკევაკე-საბურთალო2$2 727$170 000$9006.3%32%
სოლოლაკიძველი თბილისი2$2 592$115 200$7005.4%17%
ავლაბარიძველი თბილისი2$2 326$143 000$6005.9%28%
ვერაძველი თბილისი2$3 214$230 000$9005.3%26%
ვერაძველი თბილისი3$2 411$239 500$1 3006.2%42%
ვაკევაკე-საბურთალო3$2 798$276 000$1 4006.1%41%

მედიანები დათვლილია მხოლოდ დამოწმებულ გარემონტებულ ბინებზე — კარკასები ამოღებულია, რადგან ისინი ხელოვნურად ზრდიდნენ შემოსავალს (მაგ. ვაზისუბანი 9.9% → 6.3% შესწორების შემდეგ).

ვარიანტების შედარება

იგივე $180,000, ოთხი განსხვავებული სტრატეგია.

სტრატეგიაინვესტიციაქირა/თვებრუტოწმინდა
ორი 2/3-ოთახიანი (რეკომენდაცია)სან. ზონა + მოსკოვის გამზირი$165 000$1 1207.4%6.0%
ორი იაფი პერიფერიაზემუხიანი + ვარკეთილი$154 000$8406.5%5.1%
ერთი 3-ოთახიანი საბურთალოზესაბურთალო$175 000$8505.8%4.4%
ერთი 2-ოთახიანი ვაკეშივაკე$175 000$9006.2%4.6%

წმინდა შემოსავალი: საიდან სად

მაგალითი: ბინა $88 000, ქირა $510/თვე.

ბრუტო ქირა (12 თვე)$6 120
− ვაკანსია (0.5 თვე)−$275
− ქირის გადასახადი 5%−$292
− ქონების გადასახადი−$132
− ამხანაგობა + შეკეთება−$364
− აგენტის საკომისიო−$255
= წმინდა წელიწადში$4 802 · 5.5%

კონკრეტული ბინები — 19 გადარჩენილი

40 კანდიდატიდან თითოეული ცალკე შემოწმდა: ცოცხალია თუ არა, ნამდვილად გარემონტებულია თუ არა, და რატომ არის ბაზარზე იაფი. 20 გაფილტრა როგორც ხაფანგი. აი, რაც გადარჩა.

1

მოსკოვის გამზირი · 2 ოთახი

სანახავი

ისანი-სამგორი

ფასი$64 000
ფართი54 მ²
სართული7/19
ქირა (შეფასება)$470–486
ბრუტო შემოსავალი8.8%
უბნის „გაჭედვა"8%

რატომ არის იაფი: Genuinely below-market, not fully explained by a defect. It's a fresh listing (created 2026-07-07, only 32 views) from a high-volume agent (303 total listings on the platform = bulk lister/flipper) who appears to be pric

  • Seller description is a single generic line with no detail ("apartment for sale on Moscow Ave") - low-effort agent listing
  • One balcony/loggia visible in photos is bare unfinished concrete with construction debris still inside - needs finishing/inspection
  • heating_type_id and parking_type_id both null/unset in the API - heating system and parking must be verified on-site
განცხადების ნახვა · myhome
2

მოსკოვის გამზირი · 2 ოთახი

სანახავი

ისანი-სამგორი

ფასი$70 000
ფართი57 მ²
სართული2/5
ქირა (შეფასება)$500–513
ბრუტო შემოსავალი8.6%
უბნის „გაჭედვა"8%

რატომ არის იაფი: Not a condition/scam discount — photos and API condition both confirm a genuinely renovated, furnished unit and the description contains no instalment/exchange/price-from tricks. The most likely real reason for the 22% d

  • Listed continuously since 2024-04-01 (27+ months) with only 148 total views and myhome's own is_old=true flag — highly unusual for a supposedly below-market renovated unit; strongly suggests an undisclosed defect or repeated failed deals rather than pure underpricing
  • Agent/broker listing (not owner) managing 258 other statements — likely low marketing effort on this specific unit, and price/negotiation must go through an intermediary
  • Seller's own text invites further price negotiation ('ფასზე საუბარი შეიძლება რეალურ კლიენტთან') — the $70,000 ask may not be the real achievable transaction price, could go either way
განცხადების ნახვა · myhome
3

ისანი · 2 ოთახი

სანახავი

ისანი-სამგორი

ფასი$66 000
ფართი55 მ²
სართული15/23
ქირა (შეფასება)$500–520
ბრუტო შემოსავალი9.1%
უბნის „გაჭედვა"15%

რატომ არის იაფი: It's one of ~5,228 apartments across 22 towers in "Dirsi" — Tbilisi's largest mass-market residential megaproject, on Sh. Nadirashvili St in Isani, ~2.9-3.1km from the nearest metro (Isani/Samgori, confirmed by coordinat

  • Bulk-listing agency/broker account (user_type=agent, 571 total statements) — consistent with clearing inventory in a huge complex, verify this exact unit (not a bait/duplicate photo set) in person
  • One photo shows an unfinished raw-concrete loggia/balcony (exposed pipe hole, construction debris) attached to the otherwise finished unit — needs enclosure/finishing, minor but real extra cost
  • ~3km from nearest metro station (Isani/Samgori) — walkable but not metro-adjacent, a real (not fatal) drag on tenant pool vs. inner-Isani comps
განცხადების ნახვა · myhome
4

ისანი · 2 ოთახი

სანახავი

ისანი-სამგორი

ფასი$67 000
ფართი55 მ²
სართული16/20
ქირა (შეფასება)$500–520
ბრუტო შემოსავალი9.0%
უბნის „გაჭედვა"15%

რატომ არის იაფი: Not a defect — it is one of many thousands of near-identical units inside Georgia's largest apartment mega-complex (Dirsi, 20 towers). With so many virtually interchangeable comparables constantly listed for sale by comp

  • Listed by a broker/agent ("ვარ აგენტი", userEntityType: Broker), not the owner directly — confirm no hidden commission and that the unit hasn't already been sold/reserved (agent bait-and-switch is common)
  • Area discrepancy: seller's own ad text says 50 sqm vs. the platform's declared 55 sqm total area — must physically measure before committing, since this materially changes the true $/sqm and true discount size
  • No cadastral code provided on the ad (cadastralCode: null) — independently verify clean title/ownership via the public registry before any deposit
განცხადების ნახვა · ss.ge
5

ისანი · 2 ოთახი

STRONG BUY

ისანი-სამგორი

ფასი$66 000
ფართი53 მ²
სართული15/23
ქირა (შეფასება)$480–482
ბრუტო შემოსავალი8.7%
უბნის „გაჭედვა"15%

რატომ არის იაფი: Genuinely underpriced fresh bulk-agency listing, not a defect or scam. Verified via API: ad is live, price/area/floor exactly match (66000 USD, 53 sqm, floor 15/23, condition_id=1 "newly renovated"). Photos (viewed direc

  • Seller is a high-volume agency account (156 active listings) reselling in a large complex -- treat as standard bulk-agency inventory, not a red flag by itself but confirm unit-specific condition on viewing since photos may be stock-style
  • heating_type_id and parking_type_id are both null/unspecified in the official API data -- must verify actual heating system (individual gas vs central) on-site, important for winter tenant retention
  • Property is roughly 2.5-3km from Isani metro station (not walking distance) -- widens but doesn't eliminate tenant pool; comparable rentals in the same radius still rent fine per live comps
განცხადების ნახვა · myhome
6

დიღმის მასივი · 2 ოთახი

სანახავი

დიდუბე-ჩუღურეთი

ფასი$70 000
ფართი53 მ²
სართული3/12
ქირა (შეფასება)$500–510
ბრუტო შემოსავალი8.6%
უბნის „გაჭედვა"16%

რატომ არის იაფი: The single biggest driver: this is a non-standard DUPLEX/LOFT unit (ss.ge's own floorType field = 409 = "დუპლექსი", and project type = "არასტანდარტული"/non-standard), confirmed visually in the photos — an internal stairc

  • Non-standard duplex/loft layout (floorType="დუპლექსი") rather than a standard flat 2-room apartment — must physically inspect mezzanine ceiling height/comfort and how the 53 sqm total splits between ground floor and loft before buying
  • Listing has been on market 12+ months (photos dated 2025-06-24, only the ad order date was refreshed to 2026-07-11) despite already being priced below both district and same-complex comps — ask seller why it hasn't sold
  • ss.ge structured fields say furniture=false and built-in-kitchen=false, but photos clearly show installed kitchen cabinetry/appliances and a furnished bedroom — likely just unchecked listing checkboxes, but buyer must clarify in writing exactly what conveys with the sale
განცხადების ნახვა · ss.ge
7

სან. ზონა · 2 ოთახი

სანახავი

გლდანი-ნაძალადევი

ფასი$65 000
ფართი50 მ²
სართული2/20
ქირა (შეფასება)$430–448
ბრუტო შემოსავალი7.9%
უბნის „გაჭედვა"8%

რატომ არის იაფი: Low floor (2nd of 20) in a Soviet-era high-rise on Guramishvili Ave, Sanzona. Pulled live sale comps on the exact same street (street_id 3180) and district: renovated units on higher floors trade at $1436-1855/sqm (floor

  • Seller comment is just '2 თვის წინასწარი გადახდით' (2 months' advance payment) — a rental-boilerplate phrase mismatched onto a sale ad, suggesting sloppy/templated listing entry by a high-volume agency, though no installment/mortgage/exchange scheme language found anywhere (price_negotiable=false, price_from=false, can_exchanged=false, total price is fixed and explicit)
  • Two of 11 photos carry a visible ss.ge watermark, meaning they were cross-posted/mirrored from an ss.ge ad — could not locate the mirror ad to cross-check price/availability independently; confirm at viewing that this exact price and unit are still current
  • Listed by an agent account (Neohouse, user_type=agent) with 375 total statements on myhome — a high-volume/aggregator-style operation; verify phone availability and title/ownership documents directly rather than assuming exclusivity
განცხადების ნახვა · myhome
8

ვარკეთილი · 2 ოთახი

სანახავი

ისანი-სამგორი

ფასი$70 000
ფართი57 მ²
სართული6/9
ქირა (შეფასება)$460–485
ბრუტო შემოსავალი7.9%
უბნის „გაჭედვა"8%

რატომ არის იაფი: No structural/condition defect explains it — most likely a deliberate fast-sale/lead-generation price by the listing agent (myhome's own algorithm flags it with a "top_price" badge, i.e. priced noticeably below comparabl

  • Seller/agent left the free-text description empty (comment field is null) — no way to independently corroborate renovation quality beyond the condition tag and photo count; must inspect in person or review photos closely
  • Listed by an intermediary agent (user_type=agent, 210 statements under this user), not the owner directly — normal for this market but means some price padding/negotiation room, and legal/registration paperwork should be verified with the actual owner
  • Automated page fetch was blocked (403) so photos and any in-page description could not be reviewed directly by this audit — recommend viewing photos/listing manually before an offer
განცხადების ნახვა · myhome
9

ისანი · 2 ოთახი

სანახავი

ისანი-სამგორი

ფასი$67 000
ფართი55 მ²
სართული16/20
ქირა (შეფასება)$470–500
ბრუტო შემოსავალი8.4%
უბნის „გაჭედვა"15%

რატომ არის იაფი: Located in the "Dirsi" mass-housing complex on Shota Nadirashvili St — a large development of near-identical 20-storey towers ~4.8km east of Isani metro (verified via coordinates: listing at 41.697,44.897 vs Isani metro

  • Seller's own comment states area is 50 sqm ('50 კვადრატული') while the official/priced area is 55 sqm — a ~9% overstatement that would reduce the real discount from 27% to ~20%
  • user_type flagged 'physical' (owner) but the seller's own text says 'ვარ აგენტი' (I am an agent) — likely an unlicensed reseller/agent posing as private owner; verify actual ownership and title before any deposit
  • No heating_type_id, parking_type_id, or elevator status in structured data — must be physically verified (16th of 20 floors makes elevator reliability especially important for tenant retention)
განცხადების ნახვა · myhome
10

გლდანი · 2 ოთახი

სანახავი

გლდანი-ნაძალადევი

ფასი$71 000
ფართი59 მ²
სართული7/9
ქირა (შეფასება)$460–531
ბრუტო შემოსავალი7.8%
უბნის „გაჭედვა"8%

რატომ არის იაფი: The 23% statistical discount is mostly explained by a condition-tagging error carried into the screening data: this unit is actually an OLDER, dated renovation (confirmed by both the seller's own API field and by directl

  • Condition mismatch: screening data tagged it as newly renovated (ახალი გარემონტებული) but the authoritative API field and seller's own photos confirm it is an OLDER, dated renovation (ძველი გარემონტებული) — worn parquet, ~2010-era patterned wallpaper, bare bulbs, no light fixtures
  • Visible moisture/mold-style staining on the bathroom wall around the tub in listing photos — needs physical inspection for an active leak or waterproofing issue
  • Fully vacant/unfurnished unit (only a dresser and a mirror visible) — will need a furniture budget to hit the target rent
განცხადების ნახვა · myhome
11

სან. ზონა · 3 ოთახი

სანახავი

გლდანი-ნაძალადევი

ფასი$95 000
ფართი85 მ²
სართული2/16
ქირა (შეფასება)$605–680
ბრუტო შემოსავალი7.6%
უბნის „გაჭედვა"6%

რატომ არის იაფი: Genuine floor/position + finish-tier discount, not fraud. It's a floor-2-of-16 unit fronting Guramishvili Ave (a busy avenue), and its own photos show a comparatively basic/functional renovation (plain laminate, plain wo

  • Been on the market ~8 months (created 2025-11-20, still active/re-touched 2026-07-09) without selling despite the advertised discount -- ask the agent why
  • Listed by a high-volume agent (298 total statements) -- treat as templated/mass-market listing, verify the specific unit in person rather than relying on photos
  • Floor 2 of 16 fronting a major avenue (გურამიშვილის გამზ.) -- verify street noise/air quality/light in person
განცხადების ნახვა · myhome
12

სან. ზონა · 3 ოთახი

სანახავი

გლდანი-ნაძალადევი

ფასი$90 000
ფართი80 მ²
სართული2/16
ქირა (შეფასება)$569–620
ბრუტო შემოსავალი7.6%
უბნის „გაჭედვა"6%

რატომ არის იაფი: Genuinely underpriced vs even its own hyper-local comps, not explained by a defect: San Zona is a lower-tier, formerly-industrial sub-district of Gldani-Nadzaladevi that trades structurally below the district median, and

  • Owner profile ('ელენე', user_id 5475901) has posted 159 total statements on myhome — this is an agent/flipper, not the true owner; verify title, power-of-attorney and ownership chain at purchase, standard for Georgian RE but especially important with high-volume sellers
  • Heating and parking type are both unspecified in the listing data (null fields) — confirm actual heating system (gas boiler vs none) and parking situation on-site
  • Same street ('Guramishvili გამზ.', San Zona) has multiple decoy-looking comps that are actually unfinished karkasi (green/white frame) shells at similar or higher psqm than assumed — a careless comp pull would overstate how 'cheap' this unit is; the only true apples-to-apples renovated comp (same street, floor 1/16, $1250/sqm) still prices ~10% above this unit's $1125/sqm, so a real but modest unexplained gap remains
განცხადების ნახვა · myhome
13

სან. ზონა · 2 ოთახი

სანახავი

გლდანი-ნაძალადევი

ფასი$73 000
ფართი55 მ²
სართული5/8
ქირა (შეფასება)$470–493
ბრუტო შემოსავალი7.7%
უბნის „გაჭედვა"8%

რატომ არის იაფი: Genuine building-tier gap, not a defect. Pulling every OTHER "ახალი გარემონტებული" 2-room comp actually listed in San Zona (not just the district-level bench number) shows they cluster at Ninua-Vakhtang St. (formerly Tri

  • High-volume agency/agent account (capitalrealty.11@gmail.com, user_type=agent, 571 total listings) — verify actual title/ownership chain in person before wiring any money; ad text says 'contact the owner' which reads as boilerplate, not a confirmed direct-owner deal
  • 22-28% price gap vs. the closest true condition-matched comps (same 'newly renovated' tag, same San Zona micro-area) is larger than floor/building differences alone typically explain — physically inspect finish quality; the label 'newly renovated' can mean budget or high-end renovation and this listing gives no way to tell which from the data alone
  • District benchmark comp set may include a triple-reposted duplicate listing (same unit, 3 different IDs, identical price/floor/area) — treat the 'bench' $1694/sqm figure as possibly slightly inflated
განცხადების ნახვა · myhome
14

გლდანი · 2 ოთახი

სანახავი

გლდანი-ნაძალადევი

ფასი$79 000
ფართი61 მ²
სართული2/8
ქირა (შეფასება)$510–549
ბრუტო შემოსავალი7.7%
უბნის „გაჭედვა"8%

რატომ არის იაფი: Genuinely a new-build "project" apartment (project_type_id=8, never lived in) in a development on Gmiri Kursantebis street next to the Police Academy, roughly 1.5km (~15-20 min walk / short marshutka ride) from Akhmeteli

  • Listed by an agent (user_type=agent, 231 active statements) rather than the owner directly — verify actual ownership/title chain at viewing
  • Near-duplicate listing (id 25302116) for an apparently identical unit in the same building posted by a different, single-listing user — confirm which listing (if either) is the actual current owner and that there isn't a stale/duplicate ad
  • New-build project (never lived in) — confirm the building has full individual kadastro/title registration completed (common friction point for brand-new Georgian developments) before paying
განცხადების ნახვა · myhome
15

სან. ზონა · 2 ოთახი

სანახავი

გლდანი-ნაძალადევი

ფასი$72 000
ფართი55 მ²
სართული5/8
ქირა (შეფასება)$440–493
ბრუტო შემოსავალი7.3%
უბნის „გაჭედვა"8%

რატომ არის იაფი: Condition/comp mismatch: the listing self-declares "newly renovated," which places it in the same statistical bucket as genuinely modern renovated resales (the San Zona comps driving the $1694/sqm benchmark are largely n

  • Condition mislabeled: tagged 'ახალი გარემონტებული' (new renovation) but photos show a dated, worn, lived-in interior (old wallpaper, old chandelier, old kitchen cabinetry) — not new
  • Seller's comment claims the building is 'ახალაშენებულ კორპუსში' (newly-built complex) but the exterior photo shows an old, cracked, stained Soviet-era panel block — description does not match the visual evidence
  • Apartment is currently occupied (toiletries, laundry, personal furniture in every room) — vacant-possession timeline unconfirmed, buyer must ask when it will actually be empty
განცხადების ნახვა · myhome
16

დიდი დიღომი · 2 ოთახი

სანახავი

ვაკე-საბურთალო

ფასი$73 000
ფართი60 მ²
სართული8/16
ქირა (შეფასება)$495–519
ბრუტო შემოსავალი8.1%
უბნის „გაჭედვა"18%

რატომ არის იაფი: Listing is real and officially tagged "newly renovated" by an established agency (Realsales, 193 active listings, mostly priced at normal $1300-2800/sqm market rates elsewhere with 4-16 photos each) — so this is not an o

  • Only 1 photo despite claiming full renovation — anomalous even vs. this agency's own other listings (min 4, typically 9-16)
  • No heating type, material/finish type, or build year specified in the detail record
  • Generic AI-style boilerplate description with no specific interior/finish details (contrasts with individual-seller comps on same street that describe specific room layout and finish)
განცხადების ნახვა · myhome
17

დიღმის მასივი · 2 ოთახი

სანახავი

დიდუბე-ჩუღურეთი

ფასი$70 000
ფართი48 მ²
სართული3/8
ქირა (შეფასება)$462–500
ბრუტო შემოსავალი7.9%
უბნის „გაჭედვა"16%

რატომ არის იაფი: Most likely a motivated fast "flip" sale: the API's own created_at timestamp shows the ad went live only 1 day before this check (2026-07-11), the seller is an individual (user_type=physical, "Ivan") who wrote zero descr

  • Seller provided zero description text (comment field literally null) - no info on heating, parking, HOA/service fees, or move-in timeline
  • heating_type_id and parking_type_id both unset by owner - must confirm actual heating solution in person before winter-rentability is assured
  • Listing is only 1 day old (created 2026-07-11) with no price history - too fresh to know if this is a stable price or an introductory teaser that gets revised upward
განცხადების ნახვა · myhome
18

დიდუბე · 2 ოთახი

სანახავი

დიდუბე-ჩუღურეთი

ფასი$90 000
ფართი58 მ²
სართული6/13
ქირა (შეფასება)$580–591
ბრუტო შემოსავალი7.7%
უბნის „გაჭედვა"20%

რატომ არის იაფი: Thin/bulk agency listing suppressing buyer-side visibility rather than a physical defect. The seller is a high-volume agent account (344 total statements) that filled in almost no structured fields (heating_type_id, park

  • Agent is a mass-lister (344 total statements) with a 100% generic/templated description containing no unit-specific details — some risk that listing photos are reused/generic for a multi-unit new-build complex; buyer must confirm in person that THIS exact unit (not a neighboring one) matches the photos.
  • heating_type_id, parking_type_id, build_year and parameters[] (elevator, etc.) are all blank in the API — agent simply didn't fill amenity checkboxes, so elevator/parking/exact heating system are unconfirmed and must be verified on-site (photos strongly suggest hot-water radiator heating is present).
  • metro_station_id is null despite the coordinates sitting only ~400-500m from Didube metro/bus terminal — likely just a missed tag by the agent, but means the ad won't surface in myhome's 'near metro' filter, partially explaining low buyer traffic/price.
განცხადების ნახვა · myhome
19

დიღმის მასივი · 2 ოთახი

სანახავი

დიდუბე-ჩუღურეთი

ფასი$82 000
ფართი58 მ²
სართული2/4
ქირა (შეფასება)$500–558
ბრუტო შემოსავალი7.3%
უბნის „გაჭედვა"16%

რატომ არის იაფი: The building itself is a 4-story, almost-certainly-walk-up (no elevator) older low-rise, structurally different from the 8-22 floor buildings that dominate this district+room cell's "verified-renovated" comp set. Old low

  • 9 months on market (listed 2025-10-21) with only 391 views — soft buyer interest for a supposedly 23%-under-market deal, worth asking why in person
  • build_year, heating_type, and parking are all undisclosed in the listing data — must verify heating solution and building systems on viewing
  • seller's own claimed rent ($600-700/mo) is overstated versus actual comparable rent listings in the same micro-area ($400-520/mo for similar-size 1BR units)
განცხადების ნახვა · myhome

ხაფანგები — 20 გაფილტრული განცხადება

ყველა მათგანი „ბაზარზე იაფად" გამოიყურებოდა. ყველა მათგანი კარკასი აღმოჩნდა — გასაქირავებლად უვარგისი რემონტის გარეშე ($15–25 ათასი დამატებით).

წყაროუბანიფასინამდვილი მდგომარეობა
myhomeგლდანი$62 000Listing's structured "condition" field says "ახალი გარემონტებული" (newly renovated) — but this is FALSE. The seller's own comment reveals it is actually an unfinished off-plan shell: "მშენებარე კორპუსი" (building under construction), "ჩაბარება – 2026 წლის აგვისტოში" (handover August 2026), "რემონტის დაწყება უკვე შესაძლებელია!" (renovation can now BEGIN), with only "კედლები გალესილია" (walls plastered) and "გაყვანილია იატაკქვეშა გათბობის მილები" (underfloor heating pipes roughed in). This matches a თეთრი კარკასი / სარემონტო (white-frame / needs-full-renovation) stage, not a finished renovated apartment.
myhomeდიდი დიღომი$64 000Ad's system tag says "ახალი გარემონტებული" (newly renovated, condition_id=1) — but this is FALSE per the listing's own real photos. Photos 1-2 (the only two actual unit photos among the 5) show a bare, unplastered concrete shell: exposed formwork-marked concrete ceiling, unfinished/unpainted block walls, raw concrete floor with debris, exposed conduit/pipe stub, only a steel entry door and no interior doors or windows glazing visible in the hallway shot. This is a "black/white frame" (karkasi) stage unit, not a renovated apartment. Photos 3-5 are generic developer marketing renders (3D furnished floor plan, aerial site render, building facade render) unrelated to this specific unit's actual finish.
myhomeდიდი დიღომი$62 000Listed/API-labeled as "ახალი გარემონტებული" (newly renovated, condition_id=1) — but this is FALSE. All 7 listing photos show a bare unfinished concrete shell: raw cement screed floors throughout, unpainted exposed concrete ceilings, unfinished/patchy plastered walls, factory protective film still on window and balcony-door frames (RAUCH tape), no kitchen, no bathroom fixtures, no interior doors except one rough unfinished utility door, exposed pipe conduits. This is a "თეთრი კარკასი" (white frame) / pre-finish shell, not a renovated apartment.
myhomeვაზისუბანი$80 000API field claims "ახალი გარემონტებული" (newly renovated) — but this is FALSE per photo evidence. True condition is an unfinished construction shell (white-frame stage): bare cement-screed floors covered in construction debris, walls with base render only (no paint), no interior doors installed, no kitchen/bathroom fixtures, brand-new PVC windows still wearing factory protective film, elevator cabins still wrapped in cardboard/plastic protection, and the building exterior shows unfinished ground-level common areas. Closest real category: თეთრი კარკასი (white frame) / needs full sub-clarification (i.e., "needs renovation," not "renovated").
myhomeსანზონა$79 000Ad tag claims "ახალი გარემონტებული" (newly renovated), but the listing's own two photos disprove this: one is a generic developer floor-plan render (Archi Guramishvili complex, unit "998", 67 sqm — matches this listing's area), the other is an aerial construction-progress photo of the same tower showing active cranes, an unfinished bare-concrete facade with missing windows on upper floors, and the developer's own badge reading "67%" completion. True condition: off-plan / under-construction shell, NOT renovated, NOT finished.
ss.geისანი$64 000თეთრი კარკასი (white frame / unfinished shell)
ss.geგლდანი$61 000სარემონტო (needs renovation) — confirmed both in ss.ge's structured "state" field and in the seller's own description text: "ბინა არის სარემონტო მდგომარეობაში". Listing photos (verified directly) show original, worn Soviet-era finish: patchy old wallpaper with water staining, worn parquet, a cracked ceiling, bare hanging bulbs, an old portable electric heater — a currently lived-in, unrenovated apartment, not a shell/karkasi but also not rentable as-is.
ss.geსანზონა$66 000მწვანე კარკასი (green frame / unfinished structural shell); building itself described as "მშენებარე კორპუსი" (still under construction)
ss.geდიდი დიღომი$65 000თეთრი კარკასი (white frame / unfinished shell) — confirmed verbatim in ss.ge's own structured listing data (state field = "თეთრი კარკასი", realEstateStatus = "ახალი აშენებული" newly built). Not "sarremonto" needing cosmetic work — it is raw concrete-and-plaster shell construction.
ss.geდიდი დიღომი$64 000მწვანე კარკასი (green frame / unfinished shell)
myhomeვარკეთილი$67 000თეთრი კარკასი (white frame / bare shell) — mislabeled on myhome.ge as "ახალი გარემონტებული"
ss.geმუხიანი$64 800თეთრი კარკასი (white frame / unfinished concrete shell) — building status "მშენებარე" (under construction)
ss.geვარკეთილი$60 000მწვანე კარკასი (green frame / unfinished shell) — per ss.ge's own structured "state" field, confirmed by furniture:false and withBuiltInKitchen:false. The seller's free-text description contradicts this, claiming "ახალი გარემონტებული მდგომარეობა... დაუყოვნებლივ იცხოვროთ" ("newly renovated condition, move in immediately") — a description/structured-data mismatch.
ss.geვაზისუბანი$60 500მწვანე კარკასი (green frame/karkasi) — spec table shows მდგომარეობა: მწვანე კარკასი, სტატუსი: ახალი აშენებული (newly built). No renovation vocabulary (გარემონტებული) anywhere on the page.
ss.geგლდანი$62 100მწვანე კარკასი (green frame — unfinished shell; confirmed in both seller description and page's structured "state" field)
ss.geსანზონა$65 000მწვანე კარკასი
ss.geმუხიანი$60 000მწვანე კარკასი (green frame / shell — structured "მდგომარეობა" field on the listing itself, not just narrative text)
ss.geდიღმის მასივი$68 600მწვანე კარკასი (green frame / unfinished shell) — confirmed directly from the listing's own "მდგომარეობა" (condition) field and its raw JSON ("state":"მწვანე კარკასი"), consistent across three separate re-fetches. Supporting JSON flags confirm the unfinished state: "glazedWindows":false, "electricity":false, "drinkingWater":false, "heating":false, "furniture":false. realEstateStatus field reads "ახალი აშენებული" (newly built structure) but that refers to the building, not interior finish — the unit itself is an unfinished concrete/masonry shell, not renovated, not livable.
ss.geვაზისუბანი$94 000მწვანე კარკასი (green frame/shell) — confirmed both from the rendered "მდგომარეობა: მწვანე კარკასი" label shown 3x on the page AND from the embedded listing JSON field "state":"მწვანე კარკასი". Building status is "ახალი აშენებული" (newly built). The unit's own amenity flags in the same JSON show electricity:false, water:false, drinkingWater:false, sewage:false, hotWater:false — i.e. basic utilities are not yet connected, consistent with an unfinished shell, not a renovated apartment.
ss.geვაზისუბანი$61 500თეთრი კარკასი (white frame/shell — verbatim from ad: "ბინები ბარდება თეთრი კარკასის მდგომარეობაში")

🏠 განახლება: საცხოვრებელი ბინა ცენტრში (ახალი აშენებული, 60+ მ²)

მიზანი შეიცვალა — ახლა საცხოვრებლად, ცენტრთან ახლოს. გაქირავება და მეტრო აღარ ითვლება. 35 ცენტრალური კანდიდატი ცალკე შემოწმდა; 34-დან 20 საერთოდ არ იყო ახალი აშენებული — myhome-ის ტეგი ცრუობს.

⤓ Excel — 10 ბინა, სრული ანალიზით

რას იძლევა $180,000 თითოეულ ცენტრალურ უბანში

ცენტრთან ყოველი 1 კმ დაახლოებით 20–30 მ²-ს გიჯდება.

უბანიცენტრამდეახალი აშენებულის $/მ²რამდენ მ²-ს ყიდულობ60 მ² გიჯდება
სოლოლაკი0.51 კმ$3 00060 მ²$180 000
მთაწმინდა0.58 კმ$3 16757 მ²$190 000
ვერა0.75 კმ$2 60069 მ²$156 000
ჩუღურეთი1.53 კმ$2 10985 მ²$126 562
ავლაბარი1.71 კმ$1 86596 მ²$111 917
ორთაჭალა2.31 კმ$1 88296 მ²$112 941
ვაკე2.68 კმ$2 84063 მ²$170 400
კრწანისი2.70 კმ$2 25080 მ²$135 000
დიდუბე3.55 კმ$1 776101 მ²$106 552
საბურთალო4.67 კმ$2 12085 მ²$127 218

10 გადარჩენილი ბინა

1

მთაწმინდა · 2 ოთახი

გაფრთხილება

შევჩენკოს ქუჩა 1 · ძველი თბილისი

ფასი$180 000
ფართი96 მ²
ცენტრამდე0.50 კმ
სართული9/21
$/მ²$1 865
უბნის საშუალო$3 167 (−41%)

სად არის: API-ით დადასტურებული კოორდინატები (41.697935, 44.796614) შეესაბამება თარაზ შევჩენკოს ქუჩას, მთაწმინდა/სოლოლაკის საზღვარზე, თავისუფლების მოედნიდან მხოლოდ 502 მეტრში და რუსთაველის გამზირზე მდე

რატომ იაფია: ყველაზე კონკრეტული, მონაცემებზე დაფუძნებული მიზეზი — ოთახების არაეფექტური განაწილება ფართთან მიმართებით: ეს 96.5 კვ.მ-იანი „2-ოთახიანი” ბინაა (1 საძინებელი + მისაღები), დაახლოებით 48%-ით უფრ

🚨 შენობაში მოქმედი სასტუმროა: „Shota @ Rustaveli Boutique Hotel“ + Booking-ზე 8–10 ბრენდირებული სერვის-აპარტამენტი იმავე მისამართზე; პირველ სართულზე კაფე და კოვორკინგი. საცხოვრებლად ეს ნიშნავს მუდმივ ტურისტულ ნაკადს ლიფტსა და დერეფა

განცხადების ნახვა
2

სოლოლაკი · 2 ოთახი

ახალი აშენებული

სოლოლაკის ქუჩა · ძველი თბილისი

ფასი$145 000
ფართი64 მ²
ცენტრამდე0.72 კმ
სართული3/14
$/მ²$2 265
უბნის საშუალო$3 000 (−24%)

სად არის: მისამართი — სოლოლაკის ხეივანი, მთაწმინდა/სოლოლაკი, ძველი თბილისი, თავისუფლების მოედნიდან სწორხაზოვნად მხოლოდ 0.72კმ-ში, თუმცა სიმაღლის მონაცემები (~475მ ბინასთან, ~423მ მოედანთან) აჩვენებს რ

რატომ იაფია: ბინა მდებარეობს სოლოლაკის ხეივანზე — ტყით შემოსილ, ნახევრად იზოლირებულ ყოფილ წყალსადენის ხაზზე, რომელიც აშორებს რესტორნებით/გალერეებით სავსე სოლოლაკის (ჭონყაძის/მაჩაბლის/ლესელიძის) ცოცხალ ბი

განცხადების ნახვა
3

ვერა · 3 ოთახი

ახალი აშენებული

დიმ. ბაქრაძის ქ. · ძველი თბილისი

ფასი$167 000
ფართი115 მ²
ცენტრამდე1.77 კმ
სართული14/16
$/მ²$1 452
უბნის საშუალო$2 600 (−44%)

სად არის: მისამართი — დიმიტრი ბაქრაძის ქ. 14, ვერის უბანი, მთაწმინდის რაიონი, თავისუფლების მოედნიდან 1.77 კმ-ში, რაც ვერისთვის ჩვეულებრივი მანძილია. თუმცა ეს არის ვერის დასავლეთი, ფერდობიანი ნაწილი კო

რატომ იაფია: ყველაზე სავარაუდო მიზეზი — ეს არის „წერტილოვანი კოშკი”, ჩამატებული ციცაბო შიდა ქუჩაზე, დიდი სატრანსპორტო არტერიის (კოსტავა/მელიქიშვილე) მიღმა, და არა ვერის ბრტყელი, ხეივნებით მოვლილი ბუტიკურ

განცხადების ნახვა
4

ვაკე · 3 ოთახი

ახალი აშენებული

ვარაზისხევის ქუჩა · ვაკე-საბურთალო

ფასი$144 000
ფართი92 მ²
ცენტრამდე2.46 კმ
სართული2/9
$/მ²$1 565
უბნის საშუალო$2 840 (−45%)

სად არის: მისამართი — ვარაზისხევის ქუჩა, ვერეს ხევის დერეფანში, ვაკე-ვერა/მთაწმინდის საზღვარზე; myhome ვაკედ ნიშნავს, თუმცა რევერს-გეოკოდირება მას პიკრის გორას/ვერის უბანს/მთაწმინდის რაიონს მიაკუთვნებ

რატომ იაფია: 45%-იანი ფასდაკლება უფრო დიდია, ვიდრე მხოლოდ „ახალი+გარემონტებული+ცენტრალური” ახსნიდა — ყველაზე სავარაუდო მიზეზი დაბალი სართული (2/9) ხმაურიან საავტობუსო მაგისტრალთან ახლოს, არაბრენდირებულ შ

განცხადების ნახვა
5

ვაკე · 3 ოთახი

ახალი აშენებული

ჟვანია ნ. ქ. 2 · ვაკე-საბურთალო

ფასი$180 000
ფართი100 მ²
ცენტრამდე2.53 კმ
სართული9/18
$/მ²$1 800
უბნის საშუალო$2 840 (−37%)

სად არის: მისამართი — ნინო ჟვანიას ქუჩა 2, ვაკე, ზუსტად ვაკისა და ზემო ვერას ადმინისტრაციულ საზღვარზე, გიორგი შატბერაშვილის ქუჩის კვეთასთან. ეს არ არის ჭავჭავაძის/ფალიაშვილის ბრტყელი პრესტიჟული ბირთვი

რატომ იაფია: ყველაზე სავარაუდო ახსნა — ეს არის ნამდვილი, კარგად გარემონტებული ახალი კოშკი, მაგრამ არაბრენდირებული: არსად ჩანს დეველოპერის/კომპლექსის სახელი, განსხვავებით 160-200მ-ში მდგარი პრესტიჟული მაღ

განცხადების ნახვა
6

მთაწმინდა · 3 ოთახი

გაფრთხილება

ქუთათელაძის ქუჩა შესახვევი · ძველი თბილისი

ფასი$163 000
ფართი95 მ²
ცენტრამდე2.70 კმ
სართული15/17
$/მ²$1 715
უბნის საშუალო$3 167 (−46%)

სად არის: მისამართი — აპოლონ ქუთათელაძის ქუჩის შესახვევი, გარეთუბნის მიკროუბანი, მთაწმინდა/ძველი თბილისი, რუსთაველის გამზირიდან მხოლოდ ~227მ-ში და მტკვრის სანაპიროდან 140-250მ-ში (თავისუფლების მოედნიდ

რატომ იაფია: ყველაზე სავარაუდო ახსნა — ეს არის უბრენდო, უამენიტო ინფილ-კოშკი და არა მარკეტინგირებული პრემიუმ კომპლექსი: არსად არ მოიძებნა დასახელებული დეველოპერი ან კომპლექსი, ხოლო parking_type_id და hea

🚨 myhome-ის მისამართი და კოორდინატი ამ კორპუსზე მცდარია — პინი 3-სართულიან ისტორიულ სახლზე ჯდება. ფოტოზე ჩანს ნამდვილად თანამედროვე 17-სართულიანი კოშკი, მაგრამ ის სავარაუდოდ ვაკეშია (კალისტრატე ქუთათელაძის ქ.), არა მთაწმინდაზე. ე.ი.

განცხადების ნახვა
7

კრწანისი · 3 ოთახი

ახალი აშენებული

კრწანისის ქ. · ძველი თბილისი

ფასი$174 900
ფართი119 მ²
ცენტრამდე2.70 კმ
სართული8/11
$/მ²$1 469
უბნის საშუალო$2 250 (−35%)

სად არის: მისამართი — კრწანისის ქუჩა 64, კრწანისის საკადასტრო ერთეული, ძველი თბილისის რაიონი, მტკვრის ბრტყელ სანაპირო ზოლში, ე.წ. „საელჩოების უბანში” (დიდი ბრიტანეთის, საფრანგეთის, იაპონიის, ბულგარეთი

რატომ იაფია: ყველაზე სავარაუდო ახსნა შედარების არასწორ ბაზასთანაა დაკავშირებული და არა ფარულ ხარვეზთან — $2,250/კვ.მ ბენჩმარკი მთელი ძველი თბილისის რაიონის მედიანაა, სოლოლაკის/ძველი ქალაქის ბევრად ძვირი

განცხადების ნახვა
8

ვაკე · 3 ოთახი

ახალი აშენებული

ამირეჯიბი ჭ. გზატ. · ვაკე-საბურთალო

ფასი$139 000
ფართი79 მ²
ცენტრამდე3.56 კმ
სართული15/18
$/მ²$1 763
უბნის საშუალო$2 840 (−38%)

სად არის: მისამართი — ჭაბუა ამირეჯიბის გზატკეცილი 1, ვერეს ხევის დერეფანში; myhome-ის „ვაკის” ტეგის მიუხედავად, ზუსტი კოორდინატები რეალურად საბურთალოს რაიონს/ვაკე-საბურთალოს საზღვარს მიემართება, მხოლო

რატომ იაფია: 38%-იანი „ფასდაკლება” ბენჩმარკის შეუსაბამობის შედეგია და არა ფარული ხარვეზი — ამავე შენობაში მოქმედი განცხადებები $1,650-2,308/კვ.მ დიაპაზონშია, ამ ბინის $1,764/კვ.მ ზუსტად ამ დიაპაზონის შუა

განცხადების ნახვა
9

ვაკე · 3 ოთახი

ახალი აშენებული

ამირეჯიბი ჭ. გზატ. · ვაკე-საბურთალო

ფასი$139 000
ფართი78 მ²
ცენტრამდე3.77 კმ
სართული12/16
$/მ²$1 782
უბნის საშუალო$2 840 (−37%)

სად არის: მისამართი — ჭაბუა ამირეჯიბის გზატკეცილი 1, ვაკის რაიონი, ვერეს ხევის ფსკერზე; ბინის ფაქტობრივი კოორდინატებით გამოთვლილი მანძილი თავისუფლების მოედნამდე 3.77კმ-ია — რაიონის საშუალო მაჩვენებელზ

რატომ იაფია: ბინა ნამდვილად ახალი და გარემონტებულია, ასე რომ ფასდაკლება ძველ შენობასთან ან ყალბ რემონტთან არ არის დაკავშირებული — მიზეზი ზუსტი მიკრომდებარეობაა: ეს მისამართი ვერეს ხევის მაგისტრალზეა, ვაკ

განცხადების ნახვა
10

ორთაჭალა · 4 ოთახი

ახალი აშენებული

ა. ლაისტის ქ. · ძველი თბილისი

ფასი$145 000
ფართი115 მ²
ცენტრამდე3.90 კმ
სართული2/7
$/მ²$1 260
უბნის საშუალო$1 882 (−33%)

სად არის: მისამართი — არტურ ლაისტის ქუჩა, ორთაჭალა, პირდაპირ მტკვრის სანაპიროზე; კოორდინატები რევერს-გეოკოდირებით მიემართება ისნის რაიონს/ნავთლუღის უბანს და არა ისტორიულ ძველ თბილისს, თავისუფლების მოე

რატომ იაფია: ეს არ არის ფარული ხარვეზი, არამედ მდებარეობის საკითხი — რაიონის $1,882/კვ.მ ბენჩმარკს, სავარაუდოდ, ზევით სწევს ძველი თბილისის უფრო ცენტრალური ნაწილები (სოლოლაკი, ბეთლემი, თავისუფლების მოედნი

განცხადების ნახვა